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厦门第一高楼流拍背后:投资物业市场行情低迷,潜在买家不买账

发布时间:2020-12-03     来源:     点击次数:156

厦门第一高楼流拍背后:投资物业市场行情低迷,潜在买家不买账
发布日期:[2020-12-3]

日前,有着“厦门第一高楼”之称、烂尾长达23年之久的厦门国际中心,正式进入法拍阶段。项目评估价接近52亿元,起拍价较评估价低出不少,为36.4亿元,但最终由于无人报名竞拍而遭遇流拍。

对于此次厦门第一高楼流拍,业内分析认为,一方面是由于历史原因,拍卖标的本身存在各种瑕疵,而项目本身竞拍门槛又不低,与市场预期价格或存在差距。

另一方面,也折射出市场开始出现一些微妙的变化,即企业面临降负债压力下,在选择一些总价及单价较高、债权关系较复杂的项目时,变得更为谨慎,且对投资持有型物业兴趣不大。

围观火热却无人报名竞拍

虽然项目流拍,但从前期关注情况来看,该项目受关注度较高。阿里拍卖一位工作人员10月23日告诉记者,“从平台信息来看,至少有三万个人或代表企业的个人观看,而且有770多人关注了这一拍卖。”

为什么有这么多人关注,却没有人报名竞买而流拍?对此,阿里拍卖前述工作人员表示,“如果有人报名参加竞拍,但没有出价,平台也许还可以尝试与竞买人联系,了解相关信息,但项目连报名竞拍的人都没有。”

“我们仅提供竞拍服务,价格、规则,都由相关管理人所定 。”阿里拍卖前述工作人员称。

据悉,此次出让方对竞拍者设置了较高的竞拍门槛,无论是资质还是保证金要求都非常高,需要是世界500强企业、中国房企500强、央企、一级资质房企。此外,报名保证金高达3.6亿元。

“虽然希望项目能找到最优买主,但提出如此高的要求,也提高了竞拍门槛,对拍卖未必有利。”克而瑞福建区域一分析师在接受记者采访时说。

戴德梁行福建区域总经理、高级董事潘育敏在接受记者采访时指出,之所以提出如此高要求,是因为这一地标项目,需要一家与之段位相匹配的企业来接手,同时,项目自身体量及产品的复杂性,也要求拍卖者需要有较强的运营管理能力。

对于项目的流拍,中原地产高级研究经理卢文曦表示,厦门国际中心在不同程度上,留有相对复杂的债权关系,项目背后究竟有多少隐形债务,投入的成本能否收回来,是接盘企业不得不面临的重要问题。

此外,项目还面临着内部设施能否符合现在标准及需求的问题。“项目工艺方面,二十多年前的标准和现在的标准,已经发生了很多变化。其当初的设计规范,未必能达到现在的竣工验收标准。如果不符合相关标准,需对楼内设施重新改造升级,其成本可能比新建还要贵。”卢文曦说。

另有分析师指出,从建设施工角度来看,厦门国际中心主楼虽然已经封顶,但由于历经时间较长,很多设施可能已经陈旧、老化,按现在的标准很可能已经不能继续使用,或需要升级改造。

投资物业市场整体行情不佳

除项目本身原因,分析认为,厦门国际中心的流拍,或也与当前整体投资物业市场行情处于低迷期有关系。

“行情变了,此前是市场上资金多,一个好的项目转让受到很多买家追捧。可现在是项目多而市场上资金少,流拍或正是这种市场潜在变化的一种真实反映。”卢文曦表示。

卢文曦进一步指出,厦门国际中心定价较高,使得市场接受度低。如果当前市场处于投资物业市场高热期,这样的价格可能还有市场,但今年大宗交易市场行情算不上很好。

前述克而瑞福建区域分析师也指出,从厦门国际中心项目的出让条件来看,将房企设定为主要竞买潜在对象,在当前“三条红线”新规背景下,并不明智。很多企业自身都面临去杠杆、降负债的任务,对收购资产未必有足够兴趣。

“融资新规让很多房企改变了投资策略,重心放在了保现金流和优化财务上面,很难一下拿出这么多资金去做一项长周期投资。如果不降价,即使再进行拍卖也未必能成功,因为现在的市场行情已经发生了变化。”前述克而瑞福建区域分析师说。

不过,对于厦门国际中心的流拍,潘育敏表示,虽然项目流拍,但其位于厦门核心商圈、在位置上有不小优势。同时,厦门国际中心自身的高度及地段有不可替代性。

据了解,厦门国际中心位于厦门西部最早的商务区,鹭江道CBD。虽然位置佳,但项目本身却有着相当复杂的经历。项目前身“厦门邮电大厦”于1997年便做出规划,后因资金不足只完成8层裙楼,2003年停工。

2010年富商李柄江旗下永榕置业出资20亿元购入该项目,将其更名为“厦门国际中心”,计划于2017年完工。但2016年前后,因永榕置业资金链断裂,该项目再次停工,并于今年八月发布项目转让公告。



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